Recibir una vivienda en herencia trae siempre la misma pregunta: ¿cuánto voy a tener que pagar? La buena noticia es que en Madrid, para los familiares más cercanos, la factura suele ser mucho menor de lo que la gente teme. Pero conviene conocer los principales costes antes de firmar nada.
Índice
Los principales costes de heredar una vivienda
Heredar una casa no se paga «de una vez». Los principales conceptos son el impuesto de sucesiones (autonómico), la plusvalía municipal (del ayuntamiento) y los gastos de notaría y Registro. A ellos pueden sumarse honorarios profesionales u otros gastos, según el caso. Antes de calcular nada, conviene conocer cuál es el caudal relicto total de la herencia.
Ejemplo orientativo: heredar una vivienda de 300.000 € en Madrid
Imaginemos que un hijo hereda en Madrid una vivienda valorada en 300.000 €. La bonificación del 99 % en el Impuesto sobre Sucesiones puede reducir de forma muy importante la cuota resultante. Sin embargo, no es posible calcular el coste total mirando únicamente el valor de la vivienda: hay que analizar el conjunto de la herencia y las circunstancias de cada heredero.
| Concepto | De qué depende | Qué implica en este ejemplo |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Sucesiones | Caudal hereditario total, deudas y gastos deducibles, parentesco, patrimonio preexistente y beneficios fiscales aplicables. | Que la vivienda valga 300.000 € no permite conocer por sí sola la cuota. Si hereda un hijo, puede resultar aplicable la bonificación madrileña del 99 % sobre la cuota que corresponda. |
| Plusvalía municipal | Incremento de valor del terreno urbano, valor catastral del suelo, tiempo transcurrido y ordenanza del ayuntamiento donde esté el inmueble. | Puede existir aunque la cuota del ISD sea reducida. Si no hubo incremento de valor del terreno, puede no existir sujeción, pero debe acreditarse. |
| Notaría, Registro y documentación | Valor de los bienes, número de herederos, complejidad de la partición y actuaciones necesarias. | Son costes distintos de los impuestos y deben incluirse en el cálculo global. |
Por eso, antes de aceptar, renunciar o vender, conviene hacer un cálculo individualizado con toda la documentación de la herencia.
1. Impuesto de sucesiones
Es el impuesto que más varía según el territorio. En la Comunidad de Madrid, los grupos I y II de parentesco —entre ellos, cónyuge, descendientes y ascendientes— disfrutan con carácter general de una bonificación del 99 % en la cuota. Las personas incluidas en el grupo III aplican una bonificación del 50 %, en los términos previstos por la normativa madrileña. En muchas herencias entre padres e hijos la cuota final resulta reducida, aunque sigue siendo obligatorio presentar la autoliquidación.
Cuando el inmueble tiene valor de referencia del Catastro, la normativa del impuesto establece una regla específica para determinar la base imponible. Conviene revisarlo junto con el valor declarado y la documentación disponible, porque no siempre coincide con el precio de mercado ni con el valor catastral. Si la herencia incluye más bienes, el reparto puede complicarse; te explicamos cómo en nuestro artículo sobre cómo repartir una herencia entre hermanos.
2. Plusvalía municipal
Formalmente, es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo cobra el ayuntamiento donde esté la vivienda y grava el incremento de valor del terreno urbano, no la revalorización completa del inmueble. Su cálculo puede realizarse conforme al método objetivo o, cuando proceda y resulte más favorable, atendiendo al incremento real acreditado. Si no ha existido incremento de valor del terreno, no procede el impuesto, pero debe acreditarse. Para esa comprobación se aplican reglas específicas: si la vivienda incluye suelo y construcción, se atiende a la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total.
3. Notaría y Registro
La escritura de aceptación y adjudicación de herencia y la inscripción en el Registro de la Propiedad tienen aranceles que dependen del valor y del número de bienes y herederos. Habrá que sumar también certificados (defunción, últimas voluntades) y, si procede, la copia del testamento. Si no hay testamento, será necesaria la declaración de herederos.
¿Qué plazos hay?
En una herencia conviene distinguir dos plazos que empiezan a contar desde el fallecimiento, pero tienen reglas de prórroga diferentes. La plusvalía de esta tabla se refiere a una vivienda situada en el municipio de Madrid; si está en otro municipio, hay que consultar la ordenanza correspondiente.
| Impuesto | Plazo inicial | Prórroga | Punto de atención |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Sucesiones (Comunidad de Madrid) | 6 meses desde el fallecimiento. | Otros 6 meses, si se solicita dentro de los 5 primeros meses. | La prórroga lleva aparejado el pago de intereses de demora. |
| Plusvalía municipal / IIVTNU (Ayuntamiento de Madrid) | 6 meses desde el fallecimiento. | Hasta otros 6 meses, si se solicita antes de que venza el plazo inicial de 6 meses. | Antes de que termine el plazo prorrogado, deberá presentarse la autoliquidación y realizarse el ingreso que corresponda. |
Presentar fuera de plazo puede generar recargos e intereses. Si se prevé una demora, es importante revisar cuanto antes qué prórroga, aplazamiento o fraccionamiento puede solicitarse en cada caso.
¿Y si no puedo pagar los impuestos?
Es una situación más común de lo que parece: se hereda un inmueble pero no dinero para los impuestos. Existen salidas: solicitar aplazamiento o fraccionamiento, pedir la prórroga, o vender el inmueble una vez aceptada la herencia. También conviene valorar la aceptación a beneficio de inventario si hay deudas, o incluso la renuncia. Antes de decidir, lee nuestro artículo sobre aceptar o renunciar a una herencia y haz números con ayuda profesional.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por heredar una casa de padres a hijos en Madrid?
Los hijos aplican la bonificación del 99 % en la cuota del impuesto de sucesiones de Madrid, por lo que el importe suele ser reducido. Aun así hay que sumar la plusvalía municipal y los gastos de notaría y Registro, y presentar siempre la declaración.
¿Se paga plusvalía municipal al heredar?
Sí, salvo que no haya existido incremento de valor del terreno desde que el fallecido lo adquirió, en cuyo caso puede no proceder. Lo gestiona el ayuntamiento donde esté el inmueble.
¿Qué valor se usa para calcular el impuesto?
En los inmuebles, si existe valor de referencia del Catastro vigente en la fecha del fallecimiento, ese valor se toma como base imponible. Si el valor declarado por los herederos es superior, se toma el declarado. Cuando no exista valor de referencia o no pueda certificarse, la normativa establece que, sin perjuicio de la comprobación administrativa, se tome el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado.
¿Puedo vender la casa heredada antes de pagar el impuesto?
Puede ser posible articular una venta junto con la aceptación y adjudicación de la herencia, pero no debe tratarse como una vía automática ni igual para todos los casos. Para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones en la Comunidad de Madrid no es imprescindible una escritura notarial previa e independiente: puede utilizarse un documento privado firmado por todos los herederos. Sin embargo, la venta y, especialmente, su inscripción registral requieren que el título sucesorio y las obligaciones fiscales y registrales estén correctamente resueltos.
Si la vivienda está en el municipio de Madrid, la mera solicitud de prórroga de la plusvalía no basta por sí sola para inscribir. Debe acreditarse la actuación tributaria que corresponda —por ejemplo, la autoliquidación presentada y pagada, o con solicitud de aplazamiento o fraccionamiento; la declaración cuando proceda; o la comunicación aplicable—. Antes de firmar una compraventa, conviene revisar la operación con toda la documentación de la herencia para evitar bloqueos fiscales o registrales.
¿Qué pasa si dejo pasar los seis meses?
Se generan recargos e intereses de demora. Si se prevé que no llegará a tiempo, conviene solicitar la prórroga dentro de los cinco primeros meses.
Si has heredado una vivienda y quieres saber exactamente qué vas a pagar y en qué plazos, puedes consultar nuestro servicio de herencias.
Solicitar consulta con Zabalgo Abogados
Fuentes legales
- Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (plusvalía municipal).
- Comunidad de Madrid: Impuesto de Sucesiones.
- Comunidad de Madrid: prórroga del plazo de presentación del Impuesto de Sucesiones.
- Ayuntamiento de Madrid: prórroga de plusvalía en transmisiones mortis causa.
- Ayuntamiento de Madrid: preguntas frecuentes sobre plusvalía.
- Ley 2/2025 de la Comunidad de Madrid: bonificaciones del ISD.
