El uso de la vivienda familiar al momento del divorcio

Contenido revisado y actualizado en agosto de 2026 conforme a la doctrina más reciente del Tribunal Supremo y a la reforma del artículo 96 del Código Civil por la Ley 8/2021.

Cuando se afronta una separación o un divorcio, hay una pregunta que casi siempre llega antes que las demás: «¿quién se queda en casa?». Detrás de ella hay otras muchas: hasta cuándo, qué pasa cuando los hijos cumplan 18 años, cómo influye la custodia compartida y quién sigue pagando la hipoteca, el IBI y la comunidad.

En esta guía te explicamos cómo se atribuye el uso de la vivienda familiar en cada situación, qué duración puede tener, qué ha decidido el Tribunal Supremo en sus sentencias más recientes y quién paga cada gasto. Sin definiciones de manual: con lo que necesitas saber si estás negociando un convenio regulador o si tienes que responder a una demanda.

Usar la vivienda y ser dueño no son lo mismo

Conviene separar dos planos que se confunden constantemente. Que un progenitor pueda usar la vivienda no lo convierte en propietario, y a la inversa: ser propietario no decide por sí solo quién puede vivir allí después de la ruptura.

Lo que se atribuye en la sentencia es un derecho de uso, con una función concreta y una duración. La propiedad sigue intacta, en la misma proporción que antes. Esa distinción es la que explica casi todo lo que viene a continuación, incluida la respuesta a quién paga cada gasto.

Hijos menores y custodia exclusiva: la regla del artículo 96.1

En custodia exclusiva, y salvo acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar se atribuye por imperativo legal a los hijos menores y al progenitor con quien queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad. Así lo establece el artículo 96.1 del Código Civil.

La titularidad no cambia esa regla: el uso puede atribuirse al progenitor custodio aunque la vivienda sea privativa del otro. Es una de las situaciones que genera más conflicto, y también más malentendidos, porque quien es dueño suele interpretar que la atribución le arrebata algo de su propiedad. No es así: la propiedad permanece, lo que se limita temporalmente es la facultad de usarla y de venderla libremente.

La reforma operada por la Ley 8/2021 introdujo además una excepción relevante para los hijos con discapacidad. Si esa situación hace conveniente que el uso continúe después de la mayoría de edad, el juzgado puede acordarlo, fijando el plazo según las circunstancias del caso.

Qué ocurre cuando los hijos cumplen 18 años

Qué ocurre cuando los hijos cumplen 18 años

Este es, con diferencia, el punto que más consultas genera. La mayoría de edad pone fin, por regla general, al uso atribuido para proteger a los hijos menores. Esto no exige necesariamente un desalojo el mismo día en que cumplen 18 años, pero sí impide que el uso se prolongue de forma indefinida con ese mismo fundamento.

El razonamiento del Tribunal Supremo es que, cumplidos los 18 años, desaparece el presupuesto que justificaba la medida: la protección específica del hijo menor. La atribución deja de tener el fundamento que la sostenía. La STS de 29 de mayo de 2015, aplicada después por la STS de 23 de enero de 2017, lo formula con claridad: la mayoría de edad de los hijos «hace cesar el criterio de atribución automática del uso de la vivienda» y deja a ambos progenitores «en situación de igualdad ante este derecho», de modo que cualquiera de los dos puede pedir un régimen distinto del fijado inicialmente.

A partir de ahí se abre una valoración nueva. Ya no hay un progenitor con derecho preferente, sino que el juzgado debe decidir a quién atribuye el uso atendiendo al interés más necesitado de protección y siempre por un tiempo determinado. La STS de 28 de noviembre de 2024 equipara expresamente este supuesto al de la inexistencia de hijos: puede atribuirse al cónyuge no titular si la vivienda es privativa del otro, o a cualquiera de ellos si es ganancial, pero nunca de forma indefinida.

Que el hijo mayor siga dependiendo económicamente de sus padres no cambia la ecuación. La STS 907/2026, de 11 de junio, ECLI:ES:TS:2026:2559 lo explica con claridad: una cosa es que el hijo necesite apoyo económico y otra que esa circunstancia permita prolongar el uso exclusivo de la vivienda. Esa necesidad se canaliza a través de la obligación de alimentos entre parientes regulada en los artículos 142 y siguientes del Código Civil, no manteniendo la atribución del domicilio. Esto no significa que el hijo tenga que irse de casa al cumplir los 18 años; lo que desaparece es el fundamento del uso exclusivo frente al otro progenitor.

Esa misma sentencia resuelve además una cuestión muy práctica. La Audiencia había mantenido el uso hasta que terminara la liquidación de la sociedad de gananciales, y el Supremo lo rechaza: eso dejaría el derecho sometido a un plazo indeterminado, imprevisible y prolongable mediante recursos procesales. En palabras del propio Tribunal, una adjudicación ilimitada en el tiempo supondría «una suerte de expropiación forzosa», vaciaría de contenido el derecho de propiedad y constituiría una restricción desproporcionada para el titular. En ese caso concreto, el Supremo fijó un plazo de seis meses a favor de la madre desde la fecha de la sentencia, como tiempo prudente para encontrar una alternativa habitacional. No es una regla automática de seis meses: cualquier periodo transitorio debe ser temporal, estar justificado y atender a las circunstancias económicas y familiares acreditadas.

Hay, sin embargo, un límite decisivo que casi nunca se tiene en cuenta: el artículo 96.1 del Código Civil opera «en defecto de acuerdo». Si el convenio regulador aprobado judicialmente atribuyó el uso hasta la independencia económica de los hijos, se está a lo pactado y no cabe extinguirlo por el solo hecho de que cumplan 18 años, salvo que las nuevas necesidades de los hijos o el cambio de circunstancias de los cónyuges aconsejen la modificación conforme al artículo 90.3 del Código Civil. Así lo declara la STS 315/2022, de 20 de abril. Por eso, cómo se redacta este punto en el convenio determina lo que ocurrirá años después.

Custodia compartida: no hay atribución automática

Con custodia compartida el escenario cambia por completo. Como ambos progenitores ejercen la guarda y los hijos pasan periodos con cada uno, no se aplica la regla prevista para la custodia exclusiva: no existe una atribución automática.

El Tribunal Supremo resuelve estos casos por analogía con el párrafo cuarto del artículo 96.1, que permite a la autoridad judicial resolver lo procedente cuando los hijos quedan en compañía de uno u otro progenitor. La decisión exige un análisis individualizado de dos factores principales: el interés más necesitado de protección, para hacer viable el régimen de estancias, y la titularidad de la vivienda, según sea privativa, común o de un tercero. También pesan las posibilidades reales de acceder a otra vivienda, los ingresos de cada uno y la edad y necesidades de los hijos.

Cuando el juzgado atribuye el uso a uno de los progenitores en este régimen, la medida debe ser temporal y motivada. La STS 1765/2025, de 21 de abril consideró desproporcionado mantener el uso hasta la mayoría de edad de la hija y lo limitó a cinco años, atendiendo a las circunstancias personales y económicas de la familia.

La casa nido: por qué el Supremo la descarta casi siempre

La llamada casa nido consiste en que los hijos permanecen en la vivienda y son los progenitores quienes se alternan en ella durante sus periodos de custodia. Sobre el papel ofrece estabilidad a los niños, niñas y adolescentes, y por eso muchas familias la plantean.

En la práctica, el Tribunal Supremo la admite en muy pocos casos. La STS 1312/2024, de 14 de octubre advierte que este sistema exige un alto nivel de entendimiento y coordinación entre los progenitores: si no hay acuerdo o la relación es conflictiva, no debe imponerse salvo circunstancias excepcionales, porque la gestión compartida de la vivienda y de sus gastos acaba alimentando el conflicto. A ello se añade un obstáculo económico difícil de salvar: sostener la casa nido implica mantener tres domicilios, y sin capacidad económica para ello la fórmula se descarta (STS 427/2026, de 17 de marzo).

Cuando no hay hijos menores

Si no existen hijos comunes menores de edad, el artículo 96.2 del Código Civil permite atribuir temporalmente el uso al cónyuge no titular cuando las circunstancias lo aconsejen y su interés sea el más necesitado de protección. De nuevo: nada automático y nada indefinido.

Cuando la vivienda pertenece a ambos en proindiviso, la copropiedad subsiste hasta que haya acuerdo de adjudicación o venta, o se ejercite la acción de división. En los casos legalmente previstos, el artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular la acción de división de cosa común a la demanda de nulidad, separación o divorcio, lo que evita tener que abrir después un segundo procedimiento.

Hipoteca, IBI, comunidad y suministros: quién paga cada cosa

Aquí conviene ir concepto por concepto, porque las reglas no son las mismas y la confusión sale caro.

La cuota hipotecaria corresponde al titular de la hipoteca, con independencia de quién viva en la casa. Si la hipoteca es de ambos, a cada uno le corresponde su parte según su titularidad; si el titular es uno solo, es él quien debe atenderla. El derecho de uso no traslada esa obligación a quien reside en la vivienda. El convenio o la sentencia pueden regular cómo se distribuye internamente ese pago, pero ese reparto no modifica por sí mismo la relación con el banco: para que deje de responder quien figura como titular del préstamo hace falta que la entidad acepte una novación, una subrogación o una liberación expresa.

Un apunte que suele discutirse: la hipoteca no es una pensión de alimentos ni equivale al coste de uso de la vivienda. Que uno de los progenitores la abone puede valorarse al examinar su capacidad económica o al liquidar el régimen matrimonial, pero no altera por sí solo la obligación alimenticia.

El IBI, el seguro del inmueble y las derramas extraordinarias son cargas inherentes a la propiedad: corresponden al titular y conforme a su cuota. Son obligaciones propter rem, unidas al derecho de propiedad y no a la posesión, de modo que no dejan de serlo porque el uso se haya atribuido al otro excónyuge y a los hijos (STS 11/2025, de 7 de enero, reiterada por la STS 667/2026, de 4 de mayo).

Las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios siguen la misma regla frente a la comunidad, porque el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal impone la contribución a los propietarios y no a los usuarios. Pero hay un matiz importante y muy útil en la negociación: el Tribunal Supremo admite que, para preservar el equilibrio económico entre las partes conforme al artículo 103 del Código Civil, la sentencia acuerde que sea el excónyuge que utiliza la vivienda quien asuma esos gastos ordinarios de comunidad. Ese pronunciamiento no contradice la Ley de Propiedad Horizontal, porque opera en las relaciones internas entre los propietarios (STS 508/2014, de 25 de septiembre, recogida en la citada STS 11/2025). Si la sentencia no dice nada al respecto, rige la regla general y paga el propietario.

Los gastos de uso y consumo —luz, agua, gas, internet— se vinculan a quien utiliza la vivienda, salvo pacto o pronunciamiento judicial distinto.

¿Puede venderse la vivienda familiar?

Que exista un derecho de uso atribuido judicialmente no impide necesariamente la venta, pero sí la condiciona. El artículo 96.3 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial para disponer de la vivienda cuyo uso se haya atribuido, y esa limitación puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

Cuando la vivienda pertenece a ambos, la venta de mutuo acuerdo es la vía más rápida y la que menos coste genera. Si no hay acuerdo, habrá que valorar la división de la cosa común, cómo afecta el derecho de uso vigente y cuál es el cauce procesal adecuado en cada caso.

Las cinco situaciones, de un vistazo

Cómo te ayudamos en Zabalgo Abogados

La vivienda es, en la mayoría de las rupturas, el asunto con más carga económica y más carga emocional. Cómo se redacte su atribución en el convenio regulador determinará lo que ocurra dentro de cinco o de diez años: si el uso se extingue, cuándo y en qué condiciones. En Zabalgo Abogados trabajamos el derecho de familia con rigor y cercanía, anticipando esas consecuencias antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Pierdo la propiedad de la casa si se atribuye el uso a mi expareja?

No. La atribución del uso no modifica la titularidad del inmueble: sigues siendo propietario en la misma proporción que antes. Lo que se limita temporalmente es la facultad de usar la vivienda y de disponer de ella sin consentimiento del otro cónyuge o autorización judicial.

Cuando mi hijo cumpla 18 años, ¿recupero automáticamente el uso de la vivienda?

No de forma automática, y hay que distinguir dos supuestos. Si la atribución se fijó en defecto de acuerdo conforme al artículo 96.1 del Código Civil, la mayoría de edad hace cesar el criterio de atribución automática y deja a ambos progenitores en igualdad, de modo que cabe plantear de nuevo la asignación atendiendo al interés más necesitado de protección y por tiempo determinado (STS de 29 de mayo de 2015 y STS de 28 de noviembre de 2024). En cambio, si el convenio regulador aprobado judicialmente atribuyó el uso hasta la independencia económica de los hijos, se está a lo acordado y no cabe extinguirlo por el solo hecho de la mayoría de edad, salvo cambio de circunstancias conforme al artículo 90.3 (STS de 20 de abril de 2022).

Mi hija ya tiene 21 años y sigue viviendo con su madre en la casa. ¿Puedo pedir que se extinga el uso?

Sí, cabe instar la modificación de medidas. Alcanzada la mayoría de edad decae el fundamento del artículo 96.1, y la necesidad de alojamiento del hijo pasa a canalizarse por la vía de los alimentos entre parientes, no manteniendo la atribución del domicilio. Eso no significa que se recupere el uso de forma inmediata: el juzgado valorará quién es el interés más necesitado de protección y suele fijar un plazo prudencial de transición. El Tribunal Supremo ha rechazado expresamente vincular esa duración a la liquidación de la sociedad de gananciales, por tratarse de un plazo indeterminado, y en un caso reciente fijó seis meses (STS 907/2026, de 11 de junio).

Si tenemos custodia compartida, ¿quién se queda con la vivienda?

No hay regla automática. El juzgado analiza cada caso atendiendo al interés más necesitado de protección y a la titularidad del inmueble. Si atribuye el uso a uno de los progenitores, debe hacerlo por plazo determinado y motivando la decisión (STS 1765/2025, de 21 de abril).

Estoy pagando la hipoteca pero no vivo en la casa. ¿Puedo dejar de pagarla?

No. La cuota hipotecaria corresponde al titular de la hipoteca, con independencia de quién resida en la vivienda, y dejar de pagarla puede derivar en la ejecución hipotecaria. Si el convenio atribuye ese pago a la otra parte, cabe reclamárselo, pero eso no exime de responder frente al banco mientras se figure como titular del préstamo.

¿Quién paga el IBI si yo soy el propietario pero vive mi expareja con los hijos?

El IBI corresponde al propietario en todo caso, porque es una carga unida a la titularidad y no al uso (STS 11/2025, de 7 de enero, reiterada por la STS 667/2026, de 4 de mayo). Las cuotas de comunidad siguen esa regla general, si bien el Tribunal Supremo admite que la sentencia atribuya los gastos ordinarios de comunidad a quien utiliza la vivienda para preservar el equilibrio económico entre las partes (STS 508/2014). Los gastos de consumo, como luz o agua, se vinculan a quien usa la vivienda.

¿Podemos vender la vivienda si está atribuido el uso a la otra parte?

Se necesita el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial, conforme al artículo 96.3 del Código Civil. Si la vivienda es común y no hay acuerdo, cabe estudiar la acción de división de cosa común, valorando cómo afecta el derecho de uso vigente.

Enlaces relacionados

• Servicio de divorcio
• Guarda y custodia
• Modificación de medidas
• Liquidación de gananciales: cómo se hace
• Custodia compartida: requisitos y criterios

Fuentes legales y jurisprudencia

• • Código Civil, art. 96 (uso de la vivienda familiar, redacción dada por la Ley 8/2021) — texto consolidado en el BOE.
  • Código Civil, arts. 90.3, 103 y 142 y siguientes (modificación de medidas, medidas provisionales y alimentos entre parientes) — texto consolidado en el BOE.
  • Ley de Propiedad Horizontal, art. 9 (obligación de contribuir a los gastos generales) — texto consolidado en el BOE.
  • Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 437.4 (acumulación de la acción de división de cosa común) — texto consolidado en el BOE.
  • Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad — modificó el art. 96 del Código Civil — texto en el BOE.
  • STS (Sala 1.ª) 907/2026, de 11 de junio — ECLI:ES:TS:2026:2559: decaído el fundamento del art. 96.1 por la mayoría de edad, la necesidad de alojamiento se canaliza por alimentos entre parientes; rechaza vincular la duración del uso a la liquidación de gananciales y fija un plazo prudencial de seis meses. Texto oficial en CENDOJ.
  • STS de 29 de mayo de 2015, aplicada por la STS de 23 de enero de 2017: la mayoría de edad hace cesar el criterio de atribución automática y deja a ambos progenitores en situación de igualdad. Consultables en CENDOJ.
  • STS de 28 de noviembre de 2024: el supuesto de hijos mayores se equipara al de inexistencia de hijos; atribución al cónyuge cuyo interés sea el más necesitado de protección y por el tiempo que prudencialmente se fije. Consultable en CENDOJ.
  • STS de 20 de abril de 2022: si el convenio regulador aprobado judicialmente atribuyó el uso hasta la independencia económica de los hijos, se está a lo acordado, salvo cambio de circunstancias (art. 90.3 CC). Consultable en CENDOJ.
  • STS (Sala 1.ª) 1765/2025, de 21 de abril: en custodia compartida el uso atribuido a un progenitor debe ser temporal y motivado; limitación a cinco años. Consultable en CENDOJ.
  • STS (Sala 1.ª) 1312/2024, de 14 de octubre: la casa nido exige un alto nivel de entendimiento y no debe imponerse en contextos de conflicto. Consultable en CENDOJ.
  • STS (Sala 1.ª) 427/2026, de 17 de marzo — ECLI:ES:TS:2026:1120: inviabilidad de la casa nido sin capacidad económica para sostener tres domicilios. Consultable en CENDOJ por su ECLI.
  • STS (Sala 1.ª) 11/2025, de 7 de enero — ECLI:ES:TS:2025:43: el IBI y las cuotas de comunidad son cargas propter rem de la propiedad. Recoge la doctrina de la STS 508/2014, de 25 de septiembre, que admite atribuir al usuario los gastos ordinarios de comunidad en aras del equilibrio económico entre las partes. Consultable en CENDOJ por su ECLI.
  • STS (Sala 1.ª) 667/2026, de 4 de mayo — ECLI:ES:TS:2026:2087: reitera la distinción entre gastos de uso, a cargo del usuario, y gastos inherentes a la propiedad, a cargo del titular. Consultable en CENDOJ por su ECLI.

STS (Sala 1.ª) 907/2026, de 11 de junio — ECLI:ES:TS:2026:2559: declara que, alcanzada la mayoría de edad de todos los hijos, no puede mantenerse indefinidamente el uso de la vivienda familiar fundado en su protección; la necesidad habitacional del hijo mayor se canaliza, en su caso, mediante alimentos. Rechaza supeditar el uso a la liquidación de gananciales sin plazo cierto y, en el caso resuelto, fija una transición de seis meses. Consultable en CENDOJ por su ECLI.